(最新最全)房地产开发项目实用经济测算经验大全!

发布时间:2018-11-08 14:44
对项目总的发问!

项目利润是怎样计算出来的?

房地产经营需要哪些要素投入?

什么样的房地产项目才是好项目?


第一部分:房地产测算基础

1.房地产估算的思路


2.房地产估算的假设


第二部分:房地产成本构成

对于一般租售型房地产开发项目而言,其投资成本费用由以下部分组成:


01
(一)土地取得的费用 



提示:取得的只能是使用权,我国的土地所有权只有两种:国家和集体

错误案例:电视上一个律师竟然说土地所有权属于某家。






如果不是公开市场购买,如何确定土地的价款?


1
.市场比较法






2
.成本逼近法:





3
.基准地价系数修正法:




02
 (二)前期工程费  



03
 (三)房屋开发费  

房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。


1. 建筑安装工程费


2.基础设施建设费


提示:

一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的15%,某某项目达到25%

3.公共配套设施建设费:


提示:

一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的3-5%

4.估算方法:





04
 (四)管理费用   



注:

如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目,管理费应该在各个项目间合理分摊。

05
 (五)财务费用   



06
 (六)销售费用   




07
 (七)开发期税费  



08
 (八)其他费用  



09
 (九)不可预见费  



开发建设费用投资估算表



第三部分:房地产收入测算


01
 (一)开发计划  

开发计划就是整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量。


项目案例


项目案例

02
 (二)销售计划  



项目案例


03
 (三)价格估算  
价格估算-市场比较法




价格估算-收益法




价格估算-成本法






注:

写字楼售价按20年回收期估算,涨幅按10%;其他物业涨幅按5%。

04
 

(四)租售收入 





05
 

(五)税费估算 

目前,我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下:


土地增值税




第四部分:项目利润测算

01
 

(一)基本概念—利润 



资金价值



现金流量


现金量与利润的关系



经济评价指标


指标参考

万科核心指标的基本要求(参考)



资金使用计划



02
 

(二)核心指标—财务内部收益率 



财务内部收益率的作用









销售净利率



财务净现值






投资回收期




03
 

(三)参考指标—总投资回报率 



地价支付贴现比



启动资金获利倍数


启动资金的界定:

一个项目启动资金较难直接计算,它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。


启动资金获利倍数的意义:

在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金,将来能获得多少倍的净利润。

销售毛利率


资金峰值比例

资金峰值的界定:

资金峰值指在项目开发期间,累计负向净现金流量的最大值,也就是资金的最大缺。





获利指数(现值指数)

现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。现值指数反映了投资的效率。




第五部分:项目性分析

01
(一)盈亏平衡分析 





02
(二)敏感性分析  







第六部分:项目测算的误区




第七部分:给地产同行的建议

如何成文优秀的经济评价报告


 如何成为房地产测算高手 


 关于房地产指标体系 


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